La transition énergétique s'accélère et impose aux propriétaires bailleurs un nombre croissant d'obligations. Entre interdiction progressive de location des passoires thermiques, audits énergétiques obligatoires et nouvelles normes de construction, le cadre réglementaire se durcit considérablement. Découvrez les principales obligations qui s'imposent aux propriétaires en 2025 et les solutions pour y faire face.
Le cadre réglementaire actuel
Plusieurs textes législatifs et réglementaires structurent aujourd'hui les obligations des propriétaires en matière environnementale.
Loi Climat et Résilience
Promulguée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience constitue le texte fondateur des nouvelles obligations énergétiques des propriétaires. Elle vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d'ici 2030 par rapport à 1990. Pour le secteur immobilier, elle prévoit notamment :
- L'interdiction progressive de location des logements énergivores
- L'obligation d'audit énergétique pour la vente de certains biens
- Le gel des loyers pour les passoires thermiques
- L'obligation d'information renforcée des acquéreurs et locataires
Décret Tertiaire
Pour les propriétaires de bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, hôtels...) de plus de 1 000 m², le Décret Tertiaire impose des objectifs ambitieux de réduction de la consommation énergétique :
- -40% d'ici 2030
- -50% d'ici 2040
- -60% d'ici 2050
Ces objectifs s'accompagnent d'obligations de reporting annuel sur la plateforme OPERAT de l'ADEME.
Réglementation environnementale 2020
Entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la RE2020 remplace la RT2012 et fixe de nouvelles exigences pour les constructions neuves :
- Amélioration de la performance énergétique et réduction des consommations
- Diminution de l'impact carbone des bâtiments
- Adaptation aux conditions climatiques futures
- Amélioration du confort d'été
Cette réglementation concerne principalement les propriétaires qui font construire ou qui investissent dans le neuf.
Les obligations immédiates
Plusieurs obligations s'imposent dès maintenant aux propriétaires bailleurs.
DPE obligatoire
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute mise en location ou vente. Depuis juillet 2021, sa méthode de calcul a été réformée et il est devenu opposable, engageant juridiquement le propriétaire :
- Validité de 10 ans pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021
- Obligation d'afficher la classe énergétique dans les annonces immobilières
- Possibilité pour le locataire ou l'acquéreur de se retourner contre le propriétaire en cas d'information erronée
Audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de logements classés F ou G. Cette obligation s'étendra progressivement :
- Aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025
- Aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034
Cet audit doit proposer un parcours de travaux permettant d'atteindre la classe C, avec des étapes intermédiaires et une estimation des coûts.
Information des locataires
Les propriétaires bailleurs doivent informer clairement leurs locataires sur la performance énergétique du logement. Depuis le 1er janvier 2023, les annonces immobilières doivent obligatoirement mentionner :
- La classe énergétique du logement
- Le montant des dépenses théoriques d'énergie
- L'existence d'éventuelles anomalies ou non-conformités
En cas de non-respect de ces obligations d'information, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de location des logements les plus énergivores, selon le calendrier suivant :
Logements classés G+ (2023)
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués. Cette interdiction concerne les nouveaux contrats de location et les renouvellements.
Logements classés G (2025)
À partir du 1er janvier 2025, l'interdiction de location s'étendra à tous les logements classés G.
Logements classés F (2028)
À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront également concernés par l'interdiction de location.
Logements classés E (2034)
Enfin, à partir du 1er janvier 2034, les logements classés E ne pourront plus être mis en location.
Il est donc crucial pour les propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour éviter de se retrouver dans l'impossibilité de louer leurs biens.
Les obligations en copropriété
Les copropriétés sont également soumises à des obligations spécifiques en matière de transition énergétique.
Plan pluriannuel de travaux
Les copropriétés de plus de 15 ans doivent obligatoirement établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ce plan doit être voté en assemblée générale et financé par les copropriétaires.
Fonds de travaux
Pour financer les travaux prévus dans le PPT, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux alimenté par des cotisations obligatoires des copropriétaires.
Diagnostic technique global
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un diagnostic complet de l'état du bâtiment, qui inclut un audit énergétique. Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans lors de la mise en copropriété d'un immeuble ou en cas de procédure pour insalubrité.
Solutions et accompagnement
Face à ces nouvelles obligations, les propriétaires peuvent bénéficier de nombreuses aides et d'un accompagnement technique pour réaliser leurs travaux de rénovation énergétique.
Aides financières disponibles
De nombreuses aides financières sont disponibles pour les travaux de rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov'
- Eco-prêt à taux zéro
- Certificats d'économies d'énergie (CEE)
- Aides des collectivités locales
Il est important de se renseigner auprès des organismes compétents pour connaître les conditions d'éligibilité et les montants des aides.
Travaux prioritaires
Pour améliorer la performance énergétique d'un logement, certains travaux sont prioritaires :
- Isolation des combles et des murs
- Remplacement des fenêtres
- Installation d'un système de chauffage performant
- Amélioration de la ventilation
Il est conseillé de réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux les plus pertinents.
Accompagnement technique
Pour accompagner les propriétaires dans leurs projets de rénovation énergétique, plusieurs dispositifs sont mis en place :
- Conseillers France Rénov'
- Plateformes de rénovation énergétique
- Accompagnateurs Rénov'
Ces professionnels peuvent vous aider à définir votre projet, à choisir les entreprises qualifiées et à monter les dossiers de demande d'aides financières.
